Можно ли открыть магазин на первом этаже в жилом доме

О коммерческих объектах в многоквартирном доме

29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах. Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру. Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.

Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг. В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам. Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.

ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.

Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.

Читайте также:
Как придумать бизнес-идею и каким бизнесом можно заняться

Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.

Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.

В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми. По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.

В большинстве случаев в нежилой фонд переводят свои квартиры жильцы первых этажей в типовых многоэтажках, проекты которых не предполагали устройства специальных помещений для ведения бизнеса. Правда, с недавнего времени эта процедура сильно усложнилась. Согласно Федеральному закону № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», прежде чем обращаться в уполномоченный орган с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, собственник должен заручиться письменным согласием каждого владельца примыкающих к его квартире помещений, а также большинством голосов владельцев жилых и нежилых помещений, расположенных в доме и подъезде.

Закон не имеет обратного действия, но наделяет жильцов правом решать, будет ли открыто очередное коммерческое помещение в их доме. Нововведения, прежде всего, направлены на защиту тех собственников, которые фактически покупали квартиры, соседствующие с «жилыми» первыми этажами, но через время столкнулись с потенциальной возможностью соседствовать с офисом.

ИНФОРМАЦИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНА ФИЛИАЛОМ ФГБУ «ФКП РОСРЕЕСТРА» ПО ХАБАРОВСКОМУ КРАЮ

Источник публикации: информационный ежемесячник «Верное решение» выпуск № 09 (203) дата выхода от 23.09.2019.

Статья размещена на основании соглашения от 20.10.2016, заключенного с учредителем и издателем информационного ежемесячника «Верное решение» ООО «Фирма «НЭТ-ДВ».

В жилом доме располагаются магазины. Они должны платить жильцам?

Я живу в многоподъездном доме, первый этаж которого, по классике, сдается в аренду разным предпринимателям. У нас в доме есть ресторан, «Пятерочка», два борделя, несколько пивнух, «Фикс-прайс», магазин «Низкие цены» и еще тонна всего.

Мне интересно, а жильцам с этой коммерческой аренды по закону что-то положено?

Евгения, к сожалению для вас и к счастью для бизнесменов, они не должны платить ничего, кроме арендной платы собственникам этих помещений. Но бывают ситуации, когда жильцам многоквартирного дома тоже что-то полагается.

Объясню подробнее, в каких случаях жители имеют право на компенсацию, а в каких — нет.

Если нежилое помещение было в доме изначально

Иногда застройщик сразу проектирует и строит дом с нежилыми помещениями, а с жильцами ничего не согласовывает.

К собственникам или арендаторам таких нежилых помещений нельзя предъявить никаких претензий или денежных требований, кроме, разумеется, общих: соблюдать законы о тишине, о рекламе и размещении наружных рекламных конструкций, санитарные и другие нормы.

Если помещение возникло после перепланировки

Иногда собственник жилого помещения на первом этаже изменяет назначение помещения с жилого на нежилое, и тут есть нюансы. Перевод помещения из одной категории в другую требует специальной процедуры, один из этапов которой — подготовка и согласование проекта переустройства и перепланировки помещения.

Читайте также:
Как бороться с невыкупом посылок - 4 рабочих способа

Переустройство и перепланировка — процедура сложная. Если она затрагивает помещения общего пользования в доме, то необходимо провести общее собрание жильцов дома и получить их одобрение. И перевод жилого помещения на первом этаже в нежилое — именно такой случай.

По закону вход в нежилое помещение в жилом доме должен быть обособлен. Он не может располагаться в подъезде жилого дома. Если отдельный вход сделать нельзя, то перевести помещение в нежилое не получится. Именно при устройстве такого входа и может возникнуть вопрос о компенсации жильцам дома за то, что у них на первом этаже появится коммерческая площадь. Получается так вот почему.

Для строительства отдельного входа в большинстве случаев приходится прорубать вход в наружной стене и пристраивать к нему отдельный вход с крыльцом. Крыльцо занимает часть земельного участка вокруг дома, который принадлежит всем жильцам.

За это и можно потребовать оплаты. Если собственник нежилого помещения строит вход в свой офис на общем земельном участке, он уменьшает размер общего имущества жильцов, то есть лишает их части собственности. По закону такое уменьшение возможно только с согласия всех жильцов — причем не подъезда, а дома.

Закон не запрещает передавать часть общей собственности в пользование за плату. Значит, общее собрание жильцов вправе потребовать плату за пользование общим имуществом — однократную или постоянную. Очень часто это выражается в каких-то полезных действиях для жильцов: проведение ремонта подъезда, установка детской площадки, ремонт парковки и т. д.

Но здесь есть нюанс. Чтобы требовать платы за часть земельного участка, сам земельный участок под многоквартирным домом должен быть поставлен на кадастровый учет, иметь границы и кадастровый номер. В новостройках с этим обычно все в порядке: земельный участок под ними уже стоит на учете по новым правилам и потом переходит в общую собственность жильцов автоматически. В старых домах такое редко делают: нужно собирать общее собрание, заниматься бумажной работой — и все это на голом энтузиазме.

Поэтому требовать плату за пользование земельным участком получится только после того, как установят права на землю.

Какие еще есть варианты

Сдавать. Жильцы могут сдавать помещения общего пользования. Например, если в доме есть отапливаемые подвалы, холлы или даже бомбоубежища в подвале. Общее собрание жильцов или ТСЖ принимает решение сдавать в аренду общие помещения в доме и назначает цену. Если повезет — подвал снимет арендатор, и это сведет к нулю затраты жителей на коммунальные услуги. Такие случаи возможны в центре города, где аренда дорогая.

Разместить рекламу на фасаде. Жильцы дома могут разрешить компаниям размещать рекламные вывески и получать за это деньги, а размер вознаграждения определить на общем собрании. Но компания не обязана платить жильцам, если это не реклама, а информационная вывеска, которую компания размещает по закону.

Отличить информационную вывеску от рекламы несложно. Закон обязывает компании размещать информационные стенды, в том числе и на фасаде, с информацией, предусмотренной ст. 9 закона о защите прав потребителей. Это фирменное наименование, адрес и режим работы. Если это именно такой случай — это не реклама. Если в вывеске другая информация, по ст. 3 ФЗ «О рекламе» это реклама, поэтому жильцы дома вправе получить вознаграждение за ее размещение. О том, как это сделать, я уже рассказал в другом ответе.

Читайте также:
Что такое маржа простыми словами + расчет маржи по формуле

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Можно ли в жилом доме открыть магазин и как это сделать

Здравствуйте! В этой статье расскажем, допустимо ли открытие магазина в жилых домах.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие плюсы и минусы связаны с открытием магазина в жилом доме;
  2. С каким расходами придется столкнуться при открытии;
  3. Какие проблемы возникают в этом процессе.

Содержание

  • Законодательное регулирование
  • Сложности открытия магазина в частных и многоквартирных домах
  • Документация
  • Сроки согласования и принятия объекта
  • Когда могут отказать в переводе
  • Другие нюансы
  • Открываем магазин в собственном доме
  • Приобретение оборудования для торговли
  • Персонал
  • Затраты на рекламу
  • Ассортимент
  • Рекомендации специалистов
  • Налоги
  • Положительные стороны открытия
  • Заключение

Магазин, который открыт в многоквартирном доме, не просто привлекает к себе много внимания, но и обладает высоким уровнем проходимости. Но стоит знать, что для того, чтобы такой магазин был открыт без нарушения закона, нужно соблюсти ряд требований. Вот об этом и поговорим сегодня.

Законодательное регулирование

Законодательство не запрещает открывать магазин в жилом доме. Другое дело, что к этому процессу предъявляются некоторые требования.

Например: в жилом доме открыть магазин вы можете, а вот в помещении, которое является жилым – нет. То есть в обычной квартире, не делая перепланировку и не создавая некоторые условия, открывать магазин недопустимо. Это регламентируется ЖК РФ.

Сложности открытия магазина в частных и многоквартирных домах

Важной и серьезной проблемой является осуществление перевода из жилого в нежилой фонд, при том что сделать это необходимо.

Основной вопрос состоит в том, что в вашей или другой квартире нельзя разместить торговую точку и производство, если эта квартира не соответствует определенным требованиям.

Помимо этого, если под той квартирой, которую вы выкупили, расположена квартира, в которой живут люди, открыть магазин вы не сможете.

Получается, что открытие в многоквартирном доме допускается только на первом этаже.

Но и в этом случае вы должны оформить перевод жилого помещения в нежилое. А для этого нужно собрать пакет необходимой документации и обратиться в администрацию вашего населенного пункта.

Документация

  • Ваше заявление;
  • Документация, которая подтвердит ваше право на данное помещение (свидетельство и другое);
  • План всего дома по этажам;
  • Проект магазина с учетом перепланировки;
  • Техпаспорт жилого помещения;
  • Если будет затронуто общее с жильцами имущество дома, нужно согласие жильцов в письменном виде (если они собственники квартир).

Помимо всего этого, если вы планируете проводить работы по реконструкции, например, что-то достраивать, увеличивать количество ступенек, то придется еще и заручиться положительным решением каждого участника собрания собственников.

Учитывайте и то, что у вашего магазина должен быть отдельный вход. В противном случае все покупатели будут заходить через общий подъезд дома, а это нарушит права ваших соседей. Поэтому такой магазин открыть вам не разрешат.

Сроки согласования и принятия объекта

Вся процедура по согласованию перевода не должна превышать 45-дневного срока. Как только согласование пройдет и проект вашего магазина утвердят, можете приступать к реализации своих планов. После того как закончите все работы, результат нужно будет снова согласовывать.

Для этого подается заявление и эксперты выезжают непосредственно на место событий. Они принимают либо не принимают работы, которые были произведены. В том случае, если все сделано без нарушений, прием не вызывает проблем.

Читайте также:
Как открыть ИП в 2022 году: пошаговая инструкция для начинающих + документы

Вся процедура по утверждению объекта не должна превышать срока в 25 дней. Итого, ждать вам придется около 70 дней.

Когда могут отказать в переводе

Такой отказ вполне возможен:

  • Если не оборудован отдельный вход и сделать это невозможно;
  • Если вы проживаете в данном помещении;
  • Если на данное помещение имеется обременение правами третьих лиц.

Другие нюансы

Многим кажется, что процедура не такая уж и сложная. Но вопросы могут появиться в самом процессе согласования. Например, нужно переводить в нежилой фонд всю квартиру или только ее часть? Законодательство ответа на этот вопрос не дает.

Еще одна тонкость: на момент начала процесса перевода в квартире никто не должен быть прописан.

Это такие нюансы, из-за которых перевод могут не согласовать.

Далее поговорим о том, как открыть магазин в частном доме.

Открываем магазин в собственном доме

Открыть такой магазин вполне возможно, только это требует не только финансовых, но и большое количество временных затрат.

С чем это связано? Прежде всего со сбором необходимой документации.

Выходит, что одного желания открыть магазин и заняться торговлей мало. Нужно перевести помещение в нежилой фонд, а это занимает время.

Кроме этого, нужно подготовить помещение под открытие магазина. Если решили открыть продуктовый магазин, нужно организовать вход так, чтобы продукты можно было отгружать.

Также обязательно должна быть вентиляция и вода в помещении. Также не забывайте об установке мусорного контейнера и создании подъездных путей.

Приобретение оборудования для торговли

Помимо всего прочего, помните, что складские и торговые помещения должны быть отделены от жилых. А из инвентаря для торговли нужно приобрести стеллажи, витрины, при необходимости морозильные камеры и холодильники.

Персонал

Если позволяют средства, можно нанять и продавцов, и охрану. Но если магазин открыт в вашем помещении, гораздо проще работать самому, да и экономичнее.

Но если времени лично заниматься магазином у вас нет, нанимайте сотрудников.

Затраты на рекламу

Не стоит игнорировать этот момент. Реклама нужна практически любому бизнесу и лишней она не будет.

Не обязательно тратить большие деньги на рекламные ролики, достаточно сделать яркую вывеску и разместить информацию о вашем магазине в интернете.

Можно также раздавать листовки, применять и другие варианты рекламы.

Ассортимент

Чтобы принять решение об ассортименте, стоит заняться изучением спроса. Может быть, в вашем районе нет ни одного магазина одежды, а может быть он и есть, но стоимость товара слишком высокая.

Когда изучите рынок, просчитаете все затраты и возможную прибыль, тогда уже принимайте решение об ассортименте и заключайте договоры с поставщиками.

Рекомендации специалистов

Если вы собственник частного дома, который расположен поблизости от дорог с большим потоком машин, то вполне можете открыть небольшой цветочный магазинчик, а также магазин с автозапчастями.

Если рядом находится какое-то учебное заведение, то магазин канцтоваров – отличный вариант. В нем же можете предлагать услуги ксерокопирования, распечатки и так далее.

Вы будете обеспечены потоком клиентов, а особенно, если и стоимость услуг будет привлекательной, ваш бизнес ждет успех.

Налоги

Налоговые платежи для частных домов и квартир в многоквартирных домах разные. Отличаются даже тарифы на электричество. Налоговые платежи на недвижимость также будут разными.

Читайте также:
Ликвидность - что это такое простыми словами + формулы и анализ

Положительные стороны открытия

На самом деле, плюсов здесь гораздо больше, чем минусов. Да нужно потратить достаточное количество времени, выполнить некоторые требования закона.

Но положительные стороны очевидны:

  • Не нужно тратить деньги на аренду помещения у других лиц;
  • Не придется выкупать помещение;
  • Можно сократить затраты на персонал и заниматься торговлей самому.

Заключение

Открыть магазин в своем доме – идея отличная и перспективная. О преимуществах по сравнению с площадями, которые придется арендовать, мы уже говорили.

Единственное, стоит запастись терпением по отношению к процессу согласования, а затем вам ничто не будет мешать развивать и расширять свой бизнес.

Жильцы дома помешали предпринимателю сделать из квартиры магазин

Может ли человек делать со своей квартирой все, что ему заблагорассудится? Например, превратить ее в магазин, если она находится на первом этаже? Как оказалось, нет. Принцип «ваша свобода размахивать руками заканчивается там, где начинается нос соседа» в данном случае неукоснительно соблюдается.

Житель Санкт-Петербурга, имеющий в собственности квартиру на первом этаже, решил переоборудовать ее в нежилое помещение, провести перепланировку и открыть там магазин промышленных товаров. Однако администрация района отказала ему в возможности превратить окно в дверь. Твердо вознамерившись все же осуществить задуманное, начинающий предприниматель пошел в суд.

Ход разбирательства

Сначала все шло для нашего героя хорошо: рассмотрев материалы дела, суд признал отказ администрации незаконным, таким образом, истец получил возможность все же оборудовать магазин в собственной квартире. Но тут в дело вмешалась сама администрация — ее представители подали повторный иск в апелляционный суд, требуя отменить решение и оставить в силе их первый запрет.

Поначалу аргументы против осуществления перепланировки касались того переоборудования помещения, которое хотел совершить владелец квартиры. Он планировал увеличить оконный проем — опустить его до уровня пола, чтобы можно было организовать отдельный вход в магазин со стороны двора. Администрация настаивала, что такая перепланировка невозможна и организация отдельного входа может быть только за счет балкона, устройство дверных проемов в железобетонных панелях или организация витрин у окна.

Однако суд счел возможным оценивать перепланировку по «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», которые допускают подобного рода увеличение проема — но в специальных пунктах, которые изначально судом не рассматривались. К тому же, в материалах дела был проект, составленный и согласованный компанией, имеющей лицензию на проведение проектных работ. И в нем соблюдались требования всех документов, имеющих отношения к подобного рода переоборудованию квартир.

Казалось бы, апелляционный суд примет то же решение, что и суд первой инстанции. Но неожиданно сыграл свою роль еще один фактор. А именно — такой.

Таким образом, суд принял решение: в возможности осуществления перепланировки отказать.

  • П. 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорит о том, что перепланировку помещений в процессе превращения их из жилых в нежилые можно производить только в случае получения всех необходимых разрешений. При этом п. 1.7.2 уточняет, что перепланировка невозможна, если она приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций зданий. Однако в данном конкретном случае такой опасности нет, поэтому все разрешения могут быть выданы владельцу квартиры.
  • В части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации указывается, что собственники квартир в многоквартирном доме владеют также помещения в данном доме, не являющиеся частью квартир — на правах долевой собственности. Согласно пункту «в» части 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в этот список также включены несущие конструкции дома.
  • Частью 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 247 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляется, что пользоваться общим имуществом один из собственников жилья может только с согласия всех других собственников, имеющих имущество в этом доме.
  • Так как владелец квартиры планирует не просто увеличить проем, но и установить у общей стены витрину, лестницу, крыльцо для магазина, это изменяет порядок пользования общим имуществом — внешней стеной дома.
  • В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации владельцы участка, на котором расположен дом 9все собственники квартир) могут требовать устранения всяких нарушений своих прав.
Читайте также:
Рентабельность - что это, формулы, как рассчитать и повысить

Итого: суд отказал владельцу квартиры в возможности совершить перепланировку для организации магазина на первом этаже. Как выяснилось, это нарушает права других собственников жилья в этом многоквартирном доме. Таким образом, жильцы смогли отстоять свое право на использование земельного участка и общей домовой собственности. Начинающему предпринимателю придется искать другие способы организовать магазин.

Пять опасных ошибок при покупке склада, магазина или офиса

Последствия ошибок при покупке офиса, склада или бизнес-центра плачевны для покупателя: судебные тяжбы, финансовые потери, снос зданий. Вот пять наиболее распространенных ошибок приобретателей недвижимости.

1. Покупатели не анализируют судебную историю продавца. Предприниматель перед покупкой склада заказал выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Он увидел, что права продавца на имущество зарегистрированы должным образом. Но когда после заключения договора купли-продажи и перевода аванса продавцу он обратился в Росреестр, в регистрации перехода права собственности ему отказали. Оказалось, что за время, прошедшее с получения покупателем выписки, прошло судебное заседание, в котором продавец являлся ответчиком в имущественном споре. Суд наложил запрет на сделки с его имуществом. Покупателю пришлось взыскивать аванс через суд.

Выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта и зарегистрированных правах не всегда достаточно. Перед покупкой предпринимателю следует изучить банк решений арбитражных судов и сайты судов общей юрисдикции на открытые судебные дела в отношении продавца. Так можно спрогнозировать, например, возможный судебный арест объекта в будущем.

2. Покупатели не учитывают особенности приобретаемой недвижимости. Как правило, в ЕГРН содержатся и сведения об ограничении прав и обременении здания или помещения. Если здание сдано в аренду, новый собственник не сможет расторгнуть договор аренды, если только это не предусмотрено самим этим договором. То же самое и в отношении сервитута (права ограниченного пользования чужим земельным участком, зданием, сооружением). Если им обременена приобретаемая недвижимость, снять его вряд ли удастся. Еще перед сделкой следует подумать, не помешают ли в будущем третьи лица владеть купленным зданием или помещением.

Торговая компания приобрела несколько нежилых помещений на территории крупного завода. Проезд к ним был возможен только по заводской территории. Через некоторое время руководство завода сменилось. Новая администрация не давала компании свободный доступ к помещениям. Покупателю пришлось через суд устанавливать сервитут проезда по земельному участку, принадлежащему заводу. Подобные дела могут рассматриваться судами от трех месяцев до года и стоить от 150 000 до 1 млн руб. Покупателю следовало бы вместе с договором купли-продажи заключить с продавцом соглашение о сервитуте.

3. Покупатели не смотрят на разрешенное целевое использование земельного участка. Предприниматель приобрел магазин, но не обратил внимания, что земельный участок, на котором расположено здание, не стоит на кадастровом учете. По закону собственники недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обязаны приобрести этот земельный участок в аренду или собственность. Поэтому покупателю пришлось заниматься межеванием земли, постановкой участка на кадастровый учет и оформлением прав. Процедура занимает примерно от полугода и стоит в среднем 1 млн руб.

Читайте также:
Краудфандинг – что это такое, российские и мировые площадки

Вид разрешенного использования земельного участка имеет ключевое значение. Приобретая здание, предназначенное для жилья, для последующего его переоборудования в гостиницу, надо подумать о том, что придется менять вид разрешенного использования земельного участка, а также сравнить расходы на эту процедуру с последующей выгодой.

Предпринимательница купила нежилое помещение в жилом доме, чтобы разместить в нем пекарню. Но строительные правила не рекомендуют размещать пекарни в многоквартирных домах. Переоборудовать нежилое помещение в пекарню хлопотно: нужно получить разрешение, провести канализацию, вентиляцию, электроснабжение. У покупательницы не хватило на это денег. Пришлось открыть продуктовый магазин, хотя рядом были такие же магазины.

4. Покупатели не проверяют полномочия представителей продавца. Производственная фирма приобрела здание, заключив сделку с генеральным директором другой компании. Но один из учредителей продавца оспорил сделку в суде: мол, здание продано без надлежащего одобрения общим собранием участников общества. Суд признал сделку недействительной.

Поэтому всегда следует проверить учредительные документы продавца и решения участников общества об одобрении крупной сделки, чтобы убедиться в полномочиях лица, подписывающего договор купли-продажи.

5. Покупатели не сверяют физические характеристики с технической документацией. Компания приобрела двухэтажное здание. Через полгода после сделки государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости провела обследование здания и установила, что второй этаж возведен без разрешения на реконструкцию. По закону не имеет значения, что покупатель сам ничего не строил, а приобрел здание в таком виде. Госорган обратился в суд с иском о сносе самовольно реконструированного объекта. Здание в суде удалось отстоять, но собственник потратил несколько миллионов рублей на юристов и судебную строительную экспертизу. Поэтому покупателю перед сделкой всегда нужно проверять всю техническую документацию: план БТИ, экспликацию, технический паспорт, разрешение на строительство (реконструкцию), разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Как открыть магазин в жилом доме в 2019 году? Пошаговая инструкция

Дата публикации материала: 06.03.2019

Последнее обновление: 12.06.2019

Рассказываем, как самостоятельно открыть продуктовый магазин, аптеку или алкомаркет в жилом многоквартирном доме в Москве или любом другом городе России.

Можно ли открыть магазин в жилом доме в 2019 году?

В связи с нехваткой коммерческих помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах всё большую популярность набирает перевод квартир в нежилой фонд с последующей сдачей под офисы и магазины. Конечно, такое соседство не всегда радует жильцов дома, но с точки зрения закона здесь нет никаких нарушений, ведь переоборудование жилого помещения в коммерческое — вполне законная операция.

Однако не стоит забывать о том, что для открытия магазина в жилом доме бизнесменам необходимо соблюсти целый ряд требований, среди которых:

  • Наличие отдельного входа;
  • Согласование перепланировки помещения;
  • Отсутствие проживающих внизу соседей.

Какой магазин можно открыть в жилом доме в 2019 году?

Вы решили открыть магазин в жилом многоквартирном доме? Прежде всего, мы рекомендуем внимательно ознакомиться с местным законодательством по этому вопросу. Например, в Москве строительные нормы не позволяют устаивать в жилых домах:

  • Бани и сауны;
  • Кафе, рестораны и клубы, работающие после 11 вечера;
  • Магазины ритуальных принадлежностей;
  • Магазины химических товаров;
  • Прачечные и химчистки;
  • Рыбные и овощные магазины;
  • Склады оптовой торговли.

То есть, если вы откроете магазин по продаже свежей рыбы и морепродуктов в подвале дома где-нибудь в Марьино или Бутово, ваши соседи имеют полное право обратиться с жалобами в прокуратуру и Мосжилинспекцию.

Читайте также:
С чего начать свой бизнес - пошаговый план с нуля

Открытие магазина в жилом многоквартирном доме: плюсы и минусы

Вы сомневаетесь, стоит ли открывать магазин в многоквартирном доме? Давайте рассмотрим основные плюсы и минусы такого решения.

К основным преимуществам магазина на первом этаже жилого дома можно отнести следующее:

  • Переоборудование и реконструкция нежилого помещения стоит намного дешевле, чем строительство отдельно стоящего магазина;
  • Если вы являетесь собственником квартиры, которая будет переведена в нежилое коммерческое помещение, у вас появится возможность существенно сэкономить на аренде магазина;
  • Магазин рядом с домом или в самом доме является более удобным для покупателей — необходимые товары и услуги находятся у них буквально «под боком».

Теперь о недостатках:

  • Если вы открываете магазин «с нуля», вам потребуется провести перепланировку квартиры, что потребует определенных временных и денежных затрат;
  • Содержание коммерческого помещения обойдётся дороже, чем содержание жилой квартиры, так как возрастут коммунальные платежи;
  • Перед открытием магазина потребуется получить согласие 100% собст­венников квартир на устройство предприятия;
  • После открытия магазина возможны жалобы от недовольных соседей (например, на неприятные запахи или на шум от посетителей).

Магазин на первом этаже жилого дома: основные требования в 2019 году

Действующее российское законодательство выдвигает следующие требования к магазинам, находящимся в жилых домах:

  • Предприятия торговли могут размешаться исключительно в помещениях, пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам;
  • Дом, в котором находится магазин, не должен быть аварийным;
  • Деятельность магазина не должна ухудшать условия проживания, отдыха и труда людей в жилых зданиях;
  • Магазин в жилом доме должен иметь входы, изолированные от жилой части здания;
  • Автостоянка для персонала магазина должна располагаться за пределами придомовой территории;
  • Магазину запрещается производить погрузку материалов и продукции со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры;
  • Загрузка должна выполняться с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, со стороны магистралей.

Открыть магазин в жилом многоквартирном доме: пошаговая инструкция от юриста в 2019 году

Если вы планируете самостоятельно открыть магазин на первом этаже жилого дома в Москве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:

Шаг 1: перевод жилого помещения в нежилое

Так как открытие магазина в жилой квартире запрещено законом, в первую очередь вам необходимо перевести помещение в статус нежилого. Как это правильно сделать? Подробную пошаговую инструкцию вы можете найти в нашей статье Перевод жилого помещения в нежилое в Москве: пошаговая инструкция.

Обратите внимание! Письменное согласие соседей (в форме решения общего собрания собственников многоквартирного дома) требуется только на этом этапе. Отдельное разрешение жильцов дом на ведение бизнеса получать не обязательно.

Шаг 2: перепланировка помещения

Как уже было сказано выше, в России существуют определенные требования для коммерческих помещений, которые находятся в жилых домах (например, магазин должен иметь отдельный вход). Для того чтобы «подогнать» помещение под требования закона вам необходимо получить разрешение на перепланировку квартиры под магазин.

Шаг 3: регистрация в налоговых органах

Последний шаг перед началом работы магазина — регистрация ИП или ООО:

  • Если вы планируете начать бизнес как индивидуальный предприниматель, рекомендуем ознакомиться с нашей статьей Регистрация ИП в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году;
  • Советы по созданию общества с ограниченной ответственностью вы можете найти в материале Регистрация ООО в Москве: пошаговая инструкция в 2018 году.

Обратите внимание! Указанные выше рекомендации не являются исчерпывающими, поскольку каждый случай уникален и требует персонального подхода. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную правовую помощь на нашем сайте.

Бизнес на дому: чем можно и чем нельзя заниматься в квартирах

В последнее время растет популярность бизнесов на дому. Каждый хоть раз в жизни стригся у мастера дома или покупал десерты из домашней кондитерской. Преимущества такого предпринимательства — экономия ресурсов, поскольку не надо тратить время на дорогу до салона и деньги на аренду помещения. Для потребителя подобные услуги тоже обычно дешевле.

Читайте также:
Как придумать бизнес-идею и каким бизнесом можно заняться

Но бизнес на дому можно организовать далеко не всегда. В одних случаях потребуются специальные разрешения, в других — придется переводить квартиру в нежилое помещение, покупать оборудование и делать отдельный вход. Вместе с юристами рассказываем, что можно делать в квартире, а что нельзя.

Что можно делать в квартире

В квартире можно организовать небольшой бизнес — например, готовить десерты на заказ, шить одежду или собирать букеты. На дому разрешено оказывать услуги в сфере красоты (маникюр, парикмахерские услуги и другие). Для этого не потребуется переводить квартиру в нежилое помещение, рассказала юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Квартиру можно использовать для профессиональной, научной и творческой деятельности. Организовать домашний офис могут программисты, дизайнеры или юристы — в законе нет ограничений. Например, адвокат может разместить свой кабинет в жилом помещении, которое принадлежит ему или членам его семьи, добавила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

«Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, также могут использоваться для адвокатского кабинета, но с согласия наймодателя», — уточнила она.

Домашний бизнес не должен нарушать права и интересы других собственников и соседей — например, из-за постоянной загруженности лифта или шума в подъезде. Также должны соблюдаться противопожарные и санитарно-эпидемиологические правила. «В особенности это касается работающих со специальным оборудованием и инструментами. Например, понадобится организовать пространство для дезинфекции инструментов тем, кто делает маникюр на дому», — объяснили Софья Волкова.

Зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого

Тем, кто хочет начать вести бизнес в квартире, нельзя забывать, что эта деятельность является предпринимательской и требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или самозанятого. Платить налоги и делать отчисления в пенсионный фонд обязательно, напомнила Софья Волкова.

Заниматься бизнесом без регистрации, даже в своей квартире, незаконно и чревато санкциями. Административный штраф за это составляет от 500 до 2 тыс. руб. «Если налоговая докажет, что человек является предпринимателем и скрывает доход, то к административному штрафу добавится предписание на выплату до 40% незадекларированного дохода и штраф в размере 10 тыс. руб. Если незаконный доход превысит 2,25 млн руб., это может привести к уголовной ответственности», — предупредила она.

Бизнес с переводом квартиры в нежилое помещение

Не всеми видами предпринимательской деятельности получится заниматься в квартире. Если косметологические услуги мастер может оказывать на дому, то открыть салон красоты или массажный кабинет в квартире уже не получится. Для этого потребуется перевести помещение в нежилое и получить лицензию, уточнила частнопрактикующий юрист Наталья Тарасова.

Читайте также:
Краудфандинг – что это такое, российские и мировые площадки

То же самое касается полноценных кондитерской и ателье, кафе, частного детсада или кухни по приготовлению еды на заказ. Для этого также необходимо перевести квартиру в нежилое помещение с отдельным входом и собственной системой вентиляции.

Аналогично обстоит дело с хостелами и гостиницами, которые ранее были расположены в квартирах. С 2019 года закон запрещает заниматься гостиничным бизнесом в жилых помещениях. «Сделать из квартиры гостиницу получится, только если она находится на первом этаже или на втором при наличии под ней нежилого помещения. Все гостиницы обязаны пройти проверку и получить от Ростуризма документ о соответствии требованиям», — отметила Софья Волкова.

За несоблюдение этого требования грозит административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению. Для граждан штраф составляет до 1,5 тыс. руб. «Необходимо серьезно отнестись к соблюдению противопожарных, санитарных и градостроительных норм, не забывая об интересах жильцов и их безопасности. Иначе жильцы могут пожаловаться в Роспотребнадзор», — добавила эксперт.

Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое возможен не всегда. Он допускается, только если квартира расположена на первом этаже либо непосредственно над нежилыми помещениями. Также нежилое помещение должно иметь отдельный вход и соответствовать пожарным и санитарным нормам.

Кроме того, для перевода квартиры в нежилое помещение потребуется получить согласие собственников примыкающих помещений и заручиться большинством голосов на собрании собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в доме.

Что под запретом

Сложнее всего тому, кто хочет начать в квартире свое производство — делать этого нельзя. В жилых помещениях запрещено открывать крупное производство и устанавливать оборудование, которое будет мешать соседям и превышать допустимый уровень шума и вибрации, отметила Софья Волкова.

«Если говорить о категорических запретах, то это еще заведения, работающие после 23:00, склады, учреждения ритуальных услуг, рыбные магазины, прачечные, химчистки, бани и сауны. Не могут продаваться в жилых домах и взрывоопасные материалы, автозапчасти и шины», — добавила Наталья Тарасова.

Также в жилых помещениях запрещается размещение приютов для животных. Хотя закон не устанавливает ограничение по количеству домашних животных, которых можно содержать в квартире, к приютам для животных установлены специальные требования. Они должны быть размещены в специально предназначенных для этого зданиях, строениях и сооружениях.

Резюме

Если вы хотите использовать свою квартиру для ведения небольшого бизнеса, следует соблюдать несколько правил:

  • во-первых, зарегистрироваться в качестве ИП или самозанятого и в случае необходимости получить лицензию;
  • во-вторых, убедиться, что вести бизнес можно в квартире без специальных требований (перевода жилого помещения в нежилое, установки системы вентиляции и специального оборудования). Подготовьте квартиру к работе и, если необходимо, установите звукоизоляцию;
  • в-третьих, тщательно изучите санитарные требования, соблюдение которых необходимо для ведения вашего бизнеса. Особенно если речь идет о работе со специальными инструментами или ингредиентами;
  • в-четвертых, если нужно и возможно, переведите квартиру в нежилое помещение, чтобы в будущем избежать штрафов и проблем с соседями.
Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: